서울고등법원 제13민사부(재판장 문광섭 부장판사)는 전세권설정계약이 가압류 이후 합의해제됐다고 주장한 사건에서, 해당 합의해제의 진정성과 효력을 모두 부정하며 원고 승소 판결을 유지했다.(서울고등법원 2025. 7. 11. 선고 2024나2037320)

이번 판결은 채권 가압류 이후 채무자와 제3채무자가 체결한 ‘전세권설정계약 합의해제’가 과연 가압류 채권자에게 대항할 수 있는지가 핵심 쟁점이었다.

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사건의 배경

원고는 2021년 1월, 전세금 반환채권을 피압류채권으로 하는 가압류 명령을 받았다. 이후 본안 소송에서 일부 승소 판결을 받은 뒤, 2023년 압류 및 추심명령까지 받아 전세금 반환을 구했다.

이에 대해 피고는 항소심에서 전세권자와 이미 2021년 5월 6일 전세권설정계약을 합의해제했기 때문에 전세금 반환채권 자체가 소멸했다고 주장하며 ‘합의해제서’를 새롭게 제출했다.

재판부는 피고의 주장을 받아들이지 않았다. 우선, 제1심에서는 합의해제 주장이 전혀 없었고,

합의해제 상대방을 통한 증거 확보 시도도 없었으며, 제출된 합의해제서가 실제로 2021년 5월 6일 작성됐음을 뒷받침할 객관적 증거가 부족하다고 봤다.

특히 합의해제서에는 전세 종료에 따른 부동산 인도 시점, 전세금 반환 방식, 또한 합의해제 이후에도 전세권자가 계속 해당 부동산에 거주한 정황이 확인되면서, 실질적인 계약 종료로 보기 어렵다고 판단했다.

재판부는 한 걸음 더 나아가, 설령 피고 주장처럼 합의해제가 있었다 하더라도 그 목적이 가압류 채권의 소멸을 위한 것이라면 채권자에게 대항할 수 없다고 판시했다.

이는 대법원 판례에 따른 것으로, 가압류 이후 아무런 합리적 이유 없이 채권 소멸만을 목적으로 한 합의해제는 통정허위표시 또는 신의칙 위반에 해당해 효력이 제한된다는 법리다.

이번 판결은 전세금 반환채권에 대한 가압류가 이루어진 이후, 형식적인 계약 해제나 뒤늦은 합의서를 통해 채권 집행을 회피하려는 시도에 대해 사법부가 엄격한 기준을 적용하고 있음을 재확인한 사례다.

특히 부동산 실무와 강제집행 과정에서 ‘사후 합의해제서’ ‘친족 간 거래’ ‘전세권 말소 주장’등을 내세운 방어가 쉽게 받아들여지지 않는다는 점을 분명히 했다.

재판부는 이 같이 설명한 후 “전세권설정계약의 합의해제 사실 자체를 인정하기 어렵고, 설령 인정되더라도 가압류 이후 채권 소멸만을 목적으로 한 합의해제는 가압류 채권자에게 대항할 수 없다”며 피고의 항소를 기각했다.

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