판례 분석 통해 보니 ‘실거주 사유 갱신거절’ 제도 보완 필요 ↑

이재상 기자 | 기사입력 2022/07/28 [06:08]

판례 분석 통해 보니 ‘실거주 사유 갱신거절’ 제도 보완 필요 ↑

이재상 기자 | 입력 : 2022/07/28 [06:08]

 

‘주택세입자 법률지원센터 세입자114’ (센터장 이강훈)는 27일 주택임대차보호법 개정 2주년을 앞두고 이슈리포트 <<실거주 관련 계약 갱신 거절 제도의 개선 방향 - 하급심 판결 분석을 중심으로>를 발행했다.

 

▲ 실거주 갱신 거절에 관한 하급심 판결 분석·검토 ▲해외의 계약갱신제도를 통해 살펴본 계약갱신요구권의 제도적 개선방안을 골자로 한 이번 이슈리포트는 임대인의 실거주 사유로 인한 갱신 거절과 관련한 하급심 판결 50여 건을 검토·분석하여 세입자 보호를 위한 임대차법 개정 방향이 무엇인지 도출하기 위하여 작성되었다.

 

세입자114는 이슈리포트에서 판례 분석을 통해 ‘실거주 사유 갱신거절’ 제도를 보완할 필요성이 있음을 밝혔다. 하급심 판결에 대한 분석 결과, 임차인들은 임대인의 실거주 사유 갱신거절로 인해 4년의 임차기간을 제대로 보장받지 못하고 있는 것으로 드러났다. 

 

하급심 판결 경향에 따르면 ▲ 실거주 목적과 관련한 객관적 자료 요청에 임대인은 응할 필요가 없고 ▲ 오히려 임대인에게 실거주 사유가 없다는 점에 대한 입증책임이 임차인에게 전가되는 등 개정 주임법의 취지가 무색해졌다는 것이다.

 

독일, 프랑스, 일본 등 계약갱신제도가 있는 해외 국가들의 경우, 기본적으로 임차인의 장기 임대차를 지향하면서 예외적으로 임대인의 갱신거절 또는 계약해지를 허용하고 있다. 실거주를 이유로 한 갱신거절 또는 계약해지에 있어서도 임대인에게 입증책임이 있음을 명확히 하고, 갱신거절 또는 계약해지를 위해서는 서면통지 등 일정한 절차를 거치도록 하며, 실거주 사유가 인정되는 경우에도 계약종료가 임차인에게 가혹한 경우 해지 제한·임차인에게의 일정한 보상·대체주거 보장 등의 임차인 보호 장치를 두는 식이다. 실제로 한국의 주택임대차보호법처럼 임차인의 계약갱신청구권을 1회로 제한하면서도 갱신거절 사유를 폭넓게 해석하는 경우는 찾기 어렵다.

 

세입자114는 해외 국가들의 입법례와의 비교를 통해 주택임대차보호법의 개선방안으로 ▲ 실거주에 대한 입증책임은 임대인에게 있음을 법률상 명시할 것 ▲ 갱신거절을 위해서는 미리 임차인에게 서면으로 구체적인 사유를 통지하는 절차를 마련할 것 ▲ 실거주 사유가 허위로 밝혀졌을 경우 임차인에 대한 손해배상을 보다 강화할 것 등을 제시하며, 21대 후반기 국회 원구성이 완결된만큼 정기국회에서 임대차법 추가 개정이 이뤄질 수 있도록 적극 활동하겠다고 밝혔다.  

 

 

 

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