▲ 시흥시 포동 폐염전 자료사진   © 법률닷컴

수원고등법원이 개발제한구역 내에 있는 폐염전 토지에 대해 형질변경 허가 없이 ‘잡종지’로 지목을 변경할 수 없다고 판단했다. 염전 기능을 상실했다고 하더라도 개발행위 허가 절차를 거치지 않은 상태에서는 지목변경이 허용되지 않는다는 점을 재확인한 판결이다.

수원고법 제1-2행정부(재판장 이영미 판사)는 토지 소유자 A씨가 관할 행정청을 상대로 제기한 ‘지목변경 신청 반려처분 취소’ 소송 항소심(2025누968)에서 원고의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지했다고 11일 밝혔다.

사건의 대상은 시흥시 소재 총 3만388㎡ 규모의 염전 부지다. 해당 토지는 개발제한구역 내에 위치해 있으며 과거 염제조업이 이뤄졌으나 경영 악화로 염제조 허가 폐지 신고가 이뤄진 뒤 장기간 방치돼 왔다.

원고는 염전 기능이 사실상 소멸했고 다른 특정 지목에도 해당하지 않는다며 토지 지목을 ‘염전’에서 ‘잡종지’로 변경해 달라고 신청했다. 그러나 관할 행정청은 개발제한구역 내 토지의 지목변경에 필요한 ‘형질변경 완료 증명서류’가 제출되지 않았다며 신청을 반려했다.

이에 원고는 인근 공공개발사업으로 해수 유입이 차단돼 염전으로의 이용 가능성이 영구적으로 상실됐으므로 별도의 형질변경 허가 없이도 지목변경이 가능하다고 주장했다.

하지만 법원은 이를 받아들이지 않았다.

재판부는 개발제한구역 내 토지의 경우 실제 용도가 변경됐더라도 지목변경의 전제로 개발행위(형질변경) 허가가 필요하다고 판단했다. 또한 염전 기능이 상실됐다는 사정만으로 곧바로 ‘잡종지’라는 새로운 용도로 확정됐다고 볼 수 없다고 봤다.

재판부는 “해당 토지는 염전 이용이 중단된 이후 별도의 개발행위 허가를 받아 새로운 용도로 사용되고 있다고 보기 어렵고 현재까지 특정한 주된 용도가 형성됐다고 인정할 자료도 없다”고 밝혔다.

이어 “원고가 향후 물건 적치장이나 노외주차장 등으로 활용할 계획이라고 하더라도 구체적으로 확정됐거나 관계 법령상 허가를 받아 실현 가능한 단계에 이르렀다고 보기 어렵다”고 지적했다.

특히 법원은 공간정보관리법 시행령상 ‘일시적 또는 임시적 용도’에 해당하는지 여부는 현재 이용 현황과 주된 용도로 고착됐는지 여부, 관련 법령상 적법하게 허용되는지 등을 종합적으로 고려해야 한다고 설명했다.

재판부는 또 “해수 유입 차단 등 외부 요인으로 염전 이용 가능성이 사실상 사라졌더라도, 개발행위 허가 절차를 거치지 않은 채 곧바로 지목변경을 허용할 경우 개발행위허가 제도의 취지가 훼손될 우려가 있다”고 판단했다.

아울러 대법원 판례를 인용해 “토지의 실제 현황이 공부상 지목과 달라졌거나 물리적인 형상 변경 공사가 필요하지 않은 경우라도, 다른 용도로 사용하려면 국토계획법상 개발행위 허가를 먼저 받아야 한다”고 강조했다.

이번 판결은 개발제한구역 내 토지가 기존 용도를 상실했더라도 새로운 적법한 이용계획과 개발행위 허가 절차가 선행되지 않는 한 단순히 현실 이용 상태만을 근거로 지목변경을 요구할 수 없다는 점을 분명히 한 사례로 평가된다.

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